(6100 S. K. m. 353, 355) (4721 S. K. m. 1009, 1010, 1011) (Tapu Sicili Tüzüğü m. 54)
Salihli 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nden verilen 24/01/2017 tarih ve 2015/418 Esas, 2017/33 Karar sayılı kararın istinaf başvurusu yoluyla incelenmesinin davalı avukatı tarafından istenildiği, dosyanın gönderildiği İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesi'nin 12/04/2017 gün ve 2017/65 Esas, 2017/58 Karar sayılı görevsizlik kararı ile dosyanın dairemize gönderilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
İSTEM:
Davacı avukatı tarafından verilen 20/05/2015 havale tarihli dava dilekçesinde özetle; Müvekkili ile davalı şirket arasında, Salihli 3. Noterliği'nce düzenleme şeklinde yapılan 22/08/2014 tarihli 9110 yevmiye numaralı "Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat" sözleşmesi akdedildiğini, davalının sözleşme şartlarına aykırı davranması üzerine inşaat projesine dayalı inşaat izninin müvekkili tarafından durdurulduğunu, önce davalı tarafından müvekkiline gönderilen İzmir 4. Noterliği'nin 13/03/2014 tarihli ihtarnamesi ile sözleşmenin feshedildiğinin davalı tarafça bildirildiğini, müvekkili davacının da Salihli 2. Noterliği'nin 19/01/2015 tarihli ihtarnamesi ile davalıya sözleşmeyi feshettiğini bildirdiğini, bu aşamadan sonra davalının sözleşmenin yürürlükte olduğunu ileri sürerek haksız ve kötü niyetli olarak sözleşme konusu taşınmazın tapu kaydına bu sözleşmeyi şerh ettirdiğini, taraflar arasındaki sözleşmenin feshedilmiş olması nedeniyle tapu kaydındaki bu şerhin kaldırılması için dava açılmasının zorunlu hale geldiğini belirterek davacıya ait Salihli Cumhuriyet Mahallesi 2240 ada, 4 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydı üzerinde davalı lehine konulmuş olan şerhin kaldırılması isteğinde bulunmuştur.
YANIT:
Davalı avukatı tarafından dosyaya sunulan 13/10/2016 havale tarihli yanıt dilekçesinde özetle; Taraflar arasında Salihli 3. Noterliği'nce düzenleme şeklinde tanzim edilen 22/08/2014 tarihli 9110 yevmiye numaralı "Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat" sözleşmesi imzalandığını, sözleşme ile belirlenen edimlerin yerine getirilebilmesi için davacı tarafından müvekkili yükleniciye noterden verilen vekaletnamenin nedensiz olarak geri alınarak müvekkilinin azledildiğini, müvekkili davalının proje onayı için belediyeye başvurduğunda azilnameden haberdar olduğunu, arsa sahibi olan davacıya güvenini kaybettiği ve davacının başka bir yüklenici ile anlaştığını öğrendiği için arazinin tapu kaydına sözleşmedeki yetkiye dayanarak sözleşmeyi şerh ettirdiğini, tarafların birbirlerine ihtarname çektikleri hususunun doğru olmakla birlikte bu ihtarnamelerle aradaki sözleşmenin fesholunduğu iddiasının doğru olmadığını, eser sözleşmelerinde yerleşik Yargıtay içtihatlarıyla da benimsendiği üzere aktin feshi iradesinin karşı tarafa ulaşması ile fesih olanaklı ise de kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde diğer tarafın karşı çıkması veya üçüncü şahıslara pay devri olasılığı nedeniyle sözleşmenin feshinin yargılamayı gerektirdiğini, tüm bu nedenlerle davanın reddine karar verilmesi isteğinde bulunmuştur.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:
İlk derece mahkemesi 24/01/2017 tarih ve 2015/418 Esas 2017/33 Karar sayılı kararında özetle; "Davacı ile davalı şirket arasında Salihli 3.Noterliğinin 22/08/2014 tarih ve 09110 yevmiye sayılı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" yapıldığı, anılan sözleşme uyarınca davalı şirket tarafından davacı adına kayıtlı Salihli İlçesi Cumhuriyet Mahallesi 2240 ada 4 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydına 02/04/2015 tarih ve 5113 yevmiye sayılı "hissenin tamamında kat karşılığı inşaat hakkı vardır" şerhinin işlendiği ancak davalı şirketçe keşide edilen İzmir 4.Noterliğinin 13/03/2015 tarih ve 1699 yevmiye sayılı ihtarname ile de yukarıda bahsi geçen davacı ile davalı şirket arasında Salihli 3.Noterliğinin 22/08/2014 tarih ve 09110 yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"nin fesh edildiğinin davacıya bildirildiği anlaşılmakla, her ne kadar sözleşmenin feshi konusunda bir mahkeme kararı yok ise de; tarafların her ikisinin de birbirlerine keşide ettikleri ihtarnamelerde sözleşmeyi feshettiklerini belirtmeleri karşısında, tapu kaydında yer alan şerhin kaldırılmasında bir sakınca olmadığı anlaşılmakla, toplanan tüm deliller dikkate alınarak şerhin dayanağı sözleşmenin münfesih olması nedeniyle davanın kabulüne ve tapu kaydındaki şerhin kaldırılmasına" dair karar verilmiştir.
İSTİNAF NEDENLERİ:
Davalı avukatı tarafından verilen 26/09/2016 tarihli istinaf başvuru dilekçesinde özetle; Taraflar arasında noterden düzenlenen arsa payı karşılığı taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmesi düzenlenmesinden sonra yükleniciye sözleşme gereği işlerin yapılabilmesi için davacı iş sahibi tarafından vekaletname verildiği, ancak davacının yükleniciyi nedensiz olarak azlettiğini, yine davalı şirket yetkililerinin azilnameden haberdar olmadığı dönemde davacının müvekkili şirketten para tahsil ettiğini ve inşaatın bir an önce başlaması için müvekkili firmaya baskı yaparak müvekkilinin sözleşme konusu arazi ve inşaat ile ilgili masraf yapılmasına neden olduğunu, müvekkili firmanın proje onay için belediyeye başvurduğunda azilnameden haberdar olduğunu, müvekkilinin arsa sahibine olan güvenini kaybettiği ve davacının başka bir yüklenici ile anlaştığını da öğrendiği için arazinin tapu kaydına sözleşmedeki yetkiye dayanarak sözleşmeyi şerh ettirdiğini, bu aşamada davacının tapu müdürlüğüne verdiği dilekçe ile sözleşmenin fesholunduğunu bu nedenle şerh işleminin yapılmamasını talep ettiğini, ancak tapu müdürlüğünün yasal görevini yerine getirerek şerh işlemini yaptığını, davacı tarafından bu şerhin kaldırılması için açılan davanın kabul edildiğini, kararın gerekçesinde, tarafların karşılıklı ihtarnameler ile sözleşmeyi feshettiklerini, bu nedenle taraflar arasındaki "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"nin münfesih olduğu kabul edildiğinden davacının davasının kabulüne karar verildiğinin belirtildiğini, tarafların birbirlerine ihtarname çektikleri hususunun doğru olduğunu ancak bu ihtarnamelerle aradaki sözleşmenin fesholunduğuna dair mahkeme kabulünün doğru olmadığını, zira Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin içtihatlarında da belirtildiği üzere kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, tarafların iradelerinin fesih konusunda birleşmemesi halinde akdin feshinin yargılamayı gerektirdiğini, akdin feshi konusunda verilmiş bir mahkeme kararı bulunmadığını, bu nedenle taraflar arasındaki sözleşme geçerli olduğundan tapu kaydı üzerindeki şerhin kaldırılamayacağını, müvekkili davalının bu sözleşme nedeniyle yaklaşık 450.000,00 TL masraf yaptığını ve arsa sahibi tarafından zarara uğratıldığını belirterek istinaf taleplerinin kabulü ile mahkeme kararının kaldırılarak yeniden yargılama yapılmasını ve davacının davasının reddine karar verilmesi istemi ile istinaf kanun yoluna başvurmuştur.
DELİLLER, DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında; HMK'nın 355. maddesindeki düzenleme uyarınca, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek yapılan inceleme sonucunda;
Dava, Türk Medeni Kanunu'nun 1009. Maddesi uyarınca tapu kütüğüne şerh edilen arsa payı karşılığı inşaat yapım ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi şerhinin terkini istemine ilişkindir.
Tapu kütüğüne esas itibariyle mülkiyetin veya sınırlı ayni hakların iktisabına veya bunların kaybedilmelerine ilişkin tesciller yazılır. Geniş anlamda tescil ise kütüğe yazılan her husustur. Nitekim kütük sahifesinde mülkiyet, rehin ve irtifak hakları sütunları dışında bir de "şerh" ve "beyanlar" adı altında iki sütun daha vardır. Ancak bir hususun şerh veya beyanlar sütununa yazılması taşınmazın ayni hakka ilişkin statüsünde bir değişiklik meydana getirmez.
Şerhten amaç; ilişkinin bulunduğu hukuki durumu üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale getirmek, hukuki duruma aleniyet kazandırmaktır. Bu yönü ile şerh ayni bir etki özelliğini gösterir. Hangi hakların tapu kütüğüne şerh edileceğini kanun belirlemiştir. Dolayısıyla kanunun belirlemediği bir hak tapu kütüğüne şerh edilemez.
TMK'nın 1009 ila 1011 ve Tapu Sicil Tüzüğü'nün 54 ila 66. maddelerinde düzenlenen şerhler, üç amaca yönelik bir tapu işlemidir. Şahsi hakların kuvvetlendirilmesini, malikin tasarruf yetkisinin sınırlandırılmasını ve muvakkat (geçici) tescilin tapu kütüğüne yazılmasını sağlar.
Tapu kütüğüne şerh edilebilecek şahsi haklara gelince;
TMK'nın 1009. Maddesinde, arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, geri alım, sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceği hükme bağlanmıştır.
"Tasarruf yetkisinin kısıtlanmasında" başlıklı TMK'nın 1010. maddesinde de bu maddede belirtilen sebeplere dayanan tasarruf yetkisi kısıtlamalarının tapu kütüğüne şerh verilebileceği belirtilmiştir.
Diğer taraftan TMK'nın 1011. maddesi hükmü gereğince de; iddia edilen bir ayni hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa ve tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa hakkın geçici şerhi olanaklıdır.
Tüm bu açıklanan hakların şerhi koşullarının bulunması halinde şerh tapu müdürlüğünce konulabileceği gibi hükmen de tapuya yazılabilir.
Şerhe ilişkin olarak yukarıda belirtilen yasal düzenlemelerden sonra somut olaya gelince;
Davacı usulünce konulan şerhin yasal dayanağının kalmadığını ileri sürerek terkinini istemektedir.
Gerçekten yukarıda gösterilen yasa hükmü uyarınca arsa payı inşaat yapım sözleşmesinin, kayda sonradan malik olacak kişilere ileri sürülmesini temin amacıyla ve yüklenici yararına tapu kütüğüne şerhi olanaklıdır. Somut olayda; terkin istenen 02/04/2015 tarihli şerh sözü edilen amacı sağlamaya yöneliktir. Ne var ki, sözleşmenin yapılmasından sonra taraflar arasında baş gösteren ihtilaflar nedeniyle öncelikle davalı tarafça davacı arsa malikine gönderilen İzmir 4. Noterliği'nin 13/03/2015 tarihli 1699 yevmiye nolu fesih ihtarnamesi ile sözleşmenin feshedildiği bildirilmiş. Arsa maliki davacı tarafından bu ihtarnameye Salihli 3. Noterliği aracılığıyla gönderilen cevabi ihtarnamede ileri sürülen fesih nedenlerinin haksız, gerçeğe ve sözleşme hükümlerine aykırı olduğu belirtilmiş, bilakis sözleşmenin 1 ve 2 maddelerine uygun olarak arsa maliki olarak istekleri nazara alınmadan onay vermediği projeye dayalı yüklenici işlemleri nedeniyle davalı yüklenicinin vekaletten azledildiği ve belediyeye ruhsat işlemlerinin durdurulması ile ilgili olarak yazı ile başvuru yapıldığı ve sözleşmenin aslında bu aşamada münfesih hale geldiği ancak sözleşmenin münfesih hale gelmesinde karşı taraf olarak kendilerinin kusurlu olduğu belirtilerek sözleşmenin münfesih hale geldiği konusunda davacı tarafından gönderilen bu cevabi ihtarnamenin tarihi olan 18/03/2015 tarihinde taraf iradelerinin birleşmiş olduğu anlaşılmaktadır. Taraf iradeleri fesih konusunda bu tarihte birleştiğinden artık sözleşmenin feshi konusunda mahkeme kararına ihtiyaç yoktur. Feshedilen sözleşme yükleniciye, koşulları varsa tazminat isteme hakkını verirse de bu sözleşmenin tapu kütüğüne şerhinin devamı bir hak sağlamaz. Mahkemece, bütün bu yönler gözetilerek tapu kütüğüne şerh edilen sözleşmeyle ilgili hakkın terkinine karar verilmesinde yasaya aykırılık bulunmadığından davalı avukatının bu karara karşı yapmış olduğu istinaf başvurusunun 6100 Sayılı HMK'nın 353/(1)-b-1 maddesi uyarınca esastan reddine karar verilmesi gerekmiş ve aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Salihli 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 24/01/2017 tarih ve 2015/418 Esas, 2017/33 Karar sayılı kararı usul ve esas yönünden hukuka uygun bulunduğundan, davalı avukatının istinaf kanun yoluna başvurusunun, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/(1)-b-1 maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,
2-Verilen karar gereğince alınması gerekli 31,40 TL maktu istinaf karar harcı, peşin alındığından, yeniden alınmasına yer olmadığına,
3-İstemde bulunan davalı tarafından yapılan, istinaf kanun yolu giderlerinin, kendi üzerinde bırakılmasına,
4-Kararın, ilk derece mahkemesince taraflara tebliğine,
Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 362/(1)-a maddesi gereğince kesin olmak üzere 29/09/2017 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
İzmir BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
14. Hukuk Dairesi
Esas: 2017 / 389
Karar: 2017 / 824
Karar Tarihi: 29.09.2017
