(6098 S. K. m. 125, 237, 470) (4721 S. K. m. 692, 706)

Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda verilen hükme karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;  

GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ:

Davacılar vekili,  taraflar arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince müvekkillerinin murisine ait taşınmazlar üzerine yapılacak binanın sözleşmeye ve projeye aykırı yapıldığını, dairelerin süresinde teslim edilmediğini ileri sürerek, tapu iptali, kira ve geç teslimden kaynaklanan zararlarının tahsiline, sözleşmenin feshi ile tapuların iptal edilerek müvekkilleri adına tesciline, eksik verilen, farklı verilen ve alt katlarda verilen dairelerin tapularının iptali ile müvekkilleri adına tesciline, aksi halde bu hususların bedel olarak tazminine, teslim edilmeyen daireler için uğranılan kira ve gelir zararları ile gecikme zararının tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, dava konusu arsanın 76 m2'sinin İstanbul Büyükşehir Belediyesi'ne ait olup davalının ortağı tarafından satın alındığı, taşınmazda 23 daire yapıldığı, davacı tarafa hisselerine karşılık 5 daire verildiği, sözleşmede daire büyüklüklerinin belirtilmediği ve gecikme halinde kira tazminatı ödeneceğine dair düzenleme bulunmadığı, yine sözleşmede davacıların alacakları daireler dışında herhangi bir hak iddia etmeyeceklerinin belirtilmiş olduğu, davalı tarafın yükümlülüklerini yerine getirdiği, kira kaybına sebebiyet vermediği, davacıların herhangi bir zararının doğmadığı gerekçeleriyle davalın reddine karar verilmiştir.

Karara karşı, davacılar vekilince istinaf talebinde bulunulmuştur.

Taraflar arasında düzenlenen Gaziosmanpaşa 5. Noterliği'nin 18/07/2007 tarih ve 23354 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile İstanbul ili, Eyüp ilçesi, Silahtarağa Mahallesi 851 ada 3 parsel üzerinde 16 daireli bina yapılması ve 4 adet dairenin arsa sahiplerine verilmesi, ruhsat işlemlerinden sonra 18 ayda anahtar teslimi olarak teslim edilmesi kararlaştırılmış olup, sözleşmenin 18. Maddesinde Salih Çelik varisleri olarak inşa edilecek olan binada zemin altı girişin altında ön cepheden bakıldığında sağlı ve sollu 3 ve 4 nolu, yine 2. Normal katta sağlı ve sollu 9 ve 10 bağımız bölüm nolu dairelerin kendilerine kalacağını ve başka katlarda bir hak iddia etmeyeceklerini beyan ettikleri belirtilmiştir.  

Taraflar arasında düzenlenen sözleşme niteliğince 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 355 (6098 sayılı TBK'nın 470) ve devamı maddelerinde hükme bağlanan eser sözleşmesinin özel bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. Davacılar arsa sahibi; davalı ise yüklenicidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri bir bina inşa edilmesi yanında aynı zamanda tapuda pay devri edimini de içerdiği için Türk Medeni Kanunu’nun 706, Borçlar Kanunu’nun 213 (TBK'nın 237), Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddesi hükümleri gereğince, resmi şekilde yapılması gerektiğinden, noterlerce düzenleme biçiminde yapılmadıkça kural olarak geçerli kabul edilemez.  Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa ya da arsa payının devrini de içermesi sebebiyle, iki tarafın karşılıklı olarak fesih iradelerinin birleşmesi veya mahkeme kararı ile feshedilebilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tek taraflı irade beyanı ile feshedilmesi mümkün değildir.

Davacı tarafça açılan davada sözleşmenin feshi ile birlikte, tapu iptali ve tescil ve ifaya dayalı taleplerden olan tazminat isteminde bulunulmuştur. Sözleşmenin feshi ile birlikte sözleşmenin devamı halinde istenebilecek olan müspet zararlar istenemeyeceğinden ancak menfi zararlar ile tarafların birbirlerine verdikleri şeylerin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istenmesi gerekir. Davacı taraf dava dilekçesinde sözleşmenin feshiyle birlikte müspet zararlarının tazminini de talep etmiştir. Bu durumda, mahkemece öncelikle davacıların sözleşmenin feshi mi, yoksa devamı yönünde mi talepte bulundukları sorularak, davadaki talep kalemlerinin ne olduğu tek tek açıklattırılmalıdır. Davacı tarafça talep kalemleri açıklandıktan sonra, talep edilen hususların gerektirdiği yönde, taraflarca sunulan delillerin değerlendirilmesi ve araştırılması yoluna gidilmelidir.

Bir davada sözleşmenin feshinin talep edilmesi halinde, sözleşmeye taraf olan tüm arsa sahiplerinin ve tapuda malik olan tüm kişilerin davada taraf olmaları gerekmektedir. (TMK'nın 692. md)  Sözleşme taraflarından veya tapu maliklerinden dava dışı olanların bulunması halinde; sözleşmenin tarafı olan kişilerin davaya muvafakatlarının alınması veya davaya dahil edilmesi;  dava dışı olan diğer tapu maliklerinin ise davaya dahili mümkün olmadığından ancak haklarında ayrı dava açılarak bu dava ile birleştirilmesi ve bu şekilde taraf teşkilinin sağlanması gerekir. Taraf teşkili dava şartı olup, sözleşmenin feshinin talep edilmesi halinde bu şekilde taraf teşkili sağlanmadan davanın görülmesi mümkün değildir.   

Bunun dışında, inşaatın sözleşmeye, ruhsatına ve imar mevzuatına uygun yapılması gerekmektedir. Yapılan binanın başta 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili imar yönetmelikleri olmak üzere imar mevzuatına uygun olup olmadığı mahkemelerce re'sen incelenmesi gereken hususlardandır.  Mahkemece alınan bilirkişi raporu yetersiz ve denetime elverişsiz olduğundan inşaatın imar mevzuatına uygun olup olmadığı ve yasallığı dosya kapsamından denetlenememektedir. Mahkemece bu konuda denetime elverişli bilirkişi raporu düzenlettirilerek inşaatın yasallığı da denetlenmelidir.

Dava konusu taşınmaz öncesinde tapu tahsisli olup, söz konusu tapu tahsisli yerin tamamının arsa sahipleri adına alınmış olması nedeniyle, oluşan yeni imar durumuna göre arsa sahiplerinin başkaca bağımsız bölüm hakları bulunup bulunmadığının da değerlendirilmesi gerekmektedir.  

Kira tazminatı (gecikme tazminatı) BK'nın 106/2 (TBK'nın 125/1) maddesinden kaynaklanan ve ifanın gecikmesi nedeniyle uğranılan zararların giderilmesi amacı taşıyan bir tazminat türü olduğundan, sözleşmede bu konuda bir hüküm bulunmasa bile davada talep edilebileceğinden, mahkemece bu hususun da araştırılması gerekir.

Mahkemece, davacıların talep sonucu açıklattırılıp, yukarıda belirtilen şekilde inceleme yapılmaksızın esas hakkında karar verilmesi doğru olmamıştır.

Açıklanan nedenlerle, davacılar vekilinin diğer istinaf sebepleri incelenmeksizin istinaf talebinin usul yönünden kabulü ile, usul ve yasaya uygun bulunmayan yerel mahkeme kararının kaldırılarak, belirtilen şekilde yapılacak inceleme sonucunda yeniden esas hakkında bir karar verilmek üzere dosyanın mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerekmiştir.

HÜKÜM: Gerekçesi açıklandığı üzere;

1-Davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esasa ilişkin sebepler incelenmeksizin usul yönünden KABULÜNE,

2- İstanbul 14. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 09/03/2017 tarih ve 2014/126 esas 2017/87 karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,

3- Dosyanın Dairemiz kararına uygun şekilde inceleme yapılarak yeniden bir karar verilmek üzere yerel mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,

4- Davacı tarafça yatırılan istinaf karar harcının istek halinde kendisine iadesine,

5- Davacı tarafça yapılan istinaf yargılama giderinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda dikkate alınmasına,

6- İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından davacılar yararına vekâlet ücreti takdirine yer olmadığına,

Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-4-6 maddeleri gereğince KESİN olmak üzere 10.04.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

İstanbul BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
15. Hukuk Dairesi
Esas: 2017 / 827
Karar: 2018 / 420
Karar Tarihi: 10.04.2018