(6098 S. K. m. 22, 125, 146) (4721 S. K. m. 2, 716) (6100 S. K. m. 27, 353)
DAVACI:
Muris A. Ö.'in 23/06/1966 tarihinde Ankara 3. Noterliğinin 15726 yevmiye nolu satış vaadi senedi ile Atatürk Bulvarı 44/17 nolu dairesini satmayı vaadettiğini, tapunun 1149 ada 67 parselinde kayıtlı taşınmaz üzerindeki 17 nolu bağımsız bölüm için 40.000 Lira ödediğini ve bağımsız bölüm zilyetliğinin kendisine devredildiğini, teslim edildiğini, halen de zilyetliğinde bulunduğunu, bu taşınmazda oturduğunu, satanın babası olması nedeniyle tapuyu üzerine almak için acele etmediğini, babasının vefat ettiğini, geriye mirasçı olarak kendisi ile davalıların kaldığını, tüm mirasçıların biraraya gelip tapu ferağını yaptırmanın mümkün olmadığını belirterek, tapu kaydının iptali ile adına tescilini talep etmiştir.
DAVALILAR:
Davalılardan S. Ö., E. Ö., V. E. Ö., E. Ö. ve E. S. Ö. cevap dilekçesinde, satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu, hem de zamanaşımına uğramış olduğunu, satış vaadi sözleşmesinin mirasçılardan mal kaçırmaya yönelik olduğunu, 06/11/1965 yılında murisin taşınmazı satın aldığını, 7 ay sonra da taşınmazı satış vaadi sözleşmesi ile satmayı vaadettiğini, bu kadar kısa sürede oğluna satması için bir sebep bulunmadığını, satış vaadi sözleşmesinden 2,5 yıl sonra yani 12/02/1969 yılında da vefat ettiğini, ödendiği iddia edilen 40.000 Liranın terekesinde olmadığının sabit olduğunu, davacının uzun yıllar devlet lojmanlarında oturduğunu, satış vaadi sözleşmesi yapıldığı yıllarda 3-4 yıllık devlet memuru olduğunu, henüz evli olmadığını, anne, baba ve kardeşler ile kaldığını, babası öldükten sonra bile 1975 yılına kadar annesi ve kardeşleri ile aynı lojmanda oturduğunu, davacının evlendikten 1-2 yıl sonra 1976-1977 yılına kadar dava konusu evde oturmadığını, davacının evi alacak alım gücünün bulunmadığını, gerçek bir satışın olmadığını, muvazaalı bir işlem olduğunu, işlem gerçek olsaydı kısa bir süre sonra vefat eden murisin terekesinden bu paranın ya da bu para ile alınan malın çıkması gerektiğini, ancak ne para ne de mal paylaşımı yapıldığını, banka ipotek borcunun dahi muris tarafından ödendiğini, davanın satış vaadi sözleşmesinden 47 yıl sonra açıldığını, muvazaalı satış işleminden haberdar olduklarını, bir kısım mirasçılarla anlaştığından işleme itiraz etmeyecekleri kanaatinde olduklarını, davanın reddini savunmuşlardır .
Diğer davalılardan M. Y. Ö. ve A. Ö. cevap dilekçelerinde; TBK'nın 146. maddesi uyarınca taşınmaz satış vaadine ilişkin hak ve taleplerin 10 yıllık zamanaşımına tabi olduğunu, davacının dayanağı satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarih ile dava tarihi arasında 47 yıl olduğunu, zamanaşımı süresinin geçmiş olduğunu, davanın reddi gerektiğini, kabul anlamına gelmemek kaydı ile davacının tapuda işlem yapılması için kendilerine ulaşan bir talebi bulunmadığından yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmişlerdir.
Diğer davalılar; S. E., A. E., E. Ö., E. Ö. ve A. B. davayı kabul etmişlerdir. Ancak E. Ö. duruşmada davayı kabul etmediğini beyan etmiştir.
CEVABA CEVAP:
Davacı vermiş olduğu cevaba cevap dilekçesinde; vaadine konu dairenin kendisine teslim edildiğini, zamanaşımına uğramıyacağını, Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin kararlarında teslim varsa 10 yıllık zamanaşımı savunmasının TMK'nın 2.maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağının belirtildiğini, muvazaa iddiasının gerçek dışı olduğunu, davalıların kötü niyetli olduklarını, uzun yıllardır dava konusu taşınmazda ikamet ettiğini, hiçbir itiraz ve tartışma olmadığını, itiraz eden davalıların satış vaadi sözleşmesinin bir kısım davalılarca bilindiğini kabul ettiğini, davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARAR ÖZETİ:
Davanın Kabulü ile, Ankara ili Çankaya İlçesi Turgutreis mah. 1149 ada 67 parselde bulunan taşınmazın 5. kat 17 nolu bağımsız bölümünün A. oğlu A. Ö. adına olan tapu kaydının iptali ile davacı T. C. Ö. adına tesciline karar verilmiştir.
DAVALILARDAN S. Ö., E. Ö., V. E. Ö., E. Ö. VE E. S. Ö.'İN İSTİNAF SEBEPLERİ :
İlk derece mahkemesinin kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu, satış vaadi sözleşmesinin tarafların gerçek iradelerini yansıtmadığını, muvazaa nedeniyle sözleşmenin geçersiz olduğunu, muris muvazaasının ülke ve yörenin gelenek, göreneklerine, toplumsal eğilimlerine, olayların doğal akışına göre araştırılmadığını, mirasbırakanın sözleşmeyi yapmakta haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı, çekişme konusu taşınmazdan başka taşınmazı olup olmadığının araştırılmadığını, satış bedelinin ödenip ödenmediği, bedelin gerçek değer olup olmadığı konusunun da araştırılmadığını belirterek, mahkemenin değerlendirmesini kabul etmediklerini, davacının sözleşme yapıldığında, muris ile birlikte oturduğunu, bekar olduğunu, sözleşme sırasında murisin 74 yaşında olduğunu ve sözleşmeden 2,5 yıl sonra vefat ettiğini, sözleşme şahitlerinin davacının eniştesi, murisin damadı A. R. O. olduğunu, bunun da çocuklarının satıştan haberdar olup davayı kabul ettiklerini, müvekkillerinin üçünün doğum tarihi itibariyle muvazaalı işlemi bilmelerinin imkanı olmadığını, dava tarihine kadar zilyet olarak kullanılmasına da itiraz etmediklerini söylemelerinin mümkün olmadığını belirterek kararın kaldırılarak, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
UYUŞMAZLIK KONUSU OLAN HUSUSLAR:
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan tapu iptali ve tescil davalarında TMK'nın 716.maddesine göre tescil istenip istenemiyeceği ve zamanaşımı savunmasına dinlenip dinlenmeyeceği hususunda toplanmaktadır.
HUKUKİ DELİLLER:
Tapu kaydı, TMK., TBK., 23/06/1966 tarih ve 15726 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi, 23/06/1966 tarih ve 15727 yevmiye numaralı vekaletname, keşif , bilirkişi raporu, SGK Başkanlığı'nın 05/01/2016 tarihli yazı cevabı, veraset ilamı vs.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE HUKUKİ SEBEPLER:
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaad alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır.
Bu açıklamaların ışığı altında somut olayı incelediğimizde;
Dosyada mevcut veraset ilamının incelenmesinde; muris A. Ö.'in 12/02/1969 tarihinde vefat ettiği, davacı ile davalıların murisin mirasçıları oldukları anlaşılmaktadır.
Tapu kaydına göre; Ankara Çankaya Korkutreis Mahallesi 1149 ada 67 parsel 5. Kat 17 numaralı bağımsız bölümün muris A. Ö. adına kayıtlı bulunduğu, Ankara 3. Noterliği'nin 23.06.1966 gün ve 15726 yevmiyeli resen satış vaadi senedine göre taşınmazın 40.000 Lira bedelle A. Ö. tarafından T. C. Ö.'e satış vaadi ile satıldığı görülmektedir. Mahkemece, yerinde keşif yapılmış, alınan bilirkişi heyet raporuna göre; 23.06.1966 satış tarihinde değerinin 50.000 TL(eski para birimi), dava tarihinde 200.000,00 TL olduğunun bildirildiği görülmüştür.
Muris çocukları ölü O. C. Ö. ve ölü T. Ö. çocuklarının davaya itiraz ettikleri, diğer mirasçıların davayı kabul ettikleri görülmüştür. Davayı kabul eden mirasçılardan Ayla Bilen ve A. E., murisin tapuda devir işlemi yapması için sözleşmenin yapıldığı tarih olan 23/06 1966 tarihindeki düzenleme şeklindeki vekaletnamede vekil tayin edilen murisin damadı A. R. O.'in çocuklarıdır. Diğer kabul edenler ise murisin hayatta olan çocuklarıdır.
Davaya itiraz eden mirasçıların zamanaşımı def'inde bulundukları görülmüştür. Yukarıda açıkladığımız üzere, taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanmaktadır. Ancak, eldeki davada olduğu gibi satışı vaad edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaad alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi uygulanmaz. Teslim varsa 10 yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2.maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenemez.
Davacının mernis adresi dava konusu taşınmazın adresi olduğu, emlak vergilerinin davacı tarafından ödendiği, 2002 yılında deprem sigortasının davacı tarafından yaptırıldığı, doğalgaz faturasının davacı tarafından ödendiği, muhtarlık kayıtlarında davacının dava konusu taşınmazda ikamet ettiğinin bildirildiği, emniyet araştırmasında davacı eşi Ü. Ö.'in dava konusu taşınmazda 40 yıldır ikamet ettiğinin belirtildiği görülmüştür.
Bir kısım davalılar vekili muvazaa iddiasında bulunarak davacının dava konusu taşınmazı alacak gücü olmadığını, 3-4 yıllık memur olduğunu ileri sürmüşlerse de dosyada mevcut SGK'nın 05/01/2016 tarihli yazısında davacının emeklilik sicil dosyasının incelenmesinde memuriyete tabi işe giriş tarihinin 01/10/1951 olduğunun bildirildiği görülmüştür. Yani sözleşmenin yapıldığı tarih itibariyle, davacının 15 yılın üstünde çalışma süresine sahip olduğu anlaşılmaktadır. Ayrıca, murisin Diyarbakır'da sattığı evin parasıyla dava konusu taşınmazın alındığını ve alımdan 7 ay sonra evi davacı oğlunu satışının haklı ve makul bir nedeni bulunmadığını beyan etmiş iseler de, Diyarbakır'daki evin 1963 yılında satışı ile 1966 yılındaki satış vaadi sözleşmesi arasında 3 yıllık bir zaman geçtiği, Diyarbakır'daki evin satışı ile dava konusu taşınmazın satın alındığının belirgin bulunmadığından davalılar vekilinin bu yöndeki itirazları yerinde görülmemiş, bilirkişi raporunda da dava konusu taşınmazın sözleşme yapıldığı tarihteki değeri ile sözleşmede belirtilen değeri arasında aşırı fark bulunmadığı, değerlerin birbirine yakın olduğu da anlaşılmaktadır.
Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan Medeni Kanunun 716. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Davacı, taşınmazı bugüne kadar zilyet olarak kullanmış, davalıların bir itirazı olmamış, hak iddiasında bulunmamış oldukları anlaşılmaktadır.
Davalıların bir kısmı taşınmazın davacıya ait olduğunu ve davayı kabul ettiklerini bildirdikleri gibi tüm davalılar dava tarihine kadar taşınmazın davacı tarafından zilyet olarak kullanılmasına rıza göstermişlerdir. Bugüne kadar taşınmazla ilgili her türlü vergi ve bakım işlemine ilişkin ödemeler davacı tarafından karşılandığı da dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de noter önünde yapılmış ve geçerli bir sözleşmedir. Mahkemece, bir kısım davalılar vekilinin muvazaa iddiasına yönelik itirazı yerinde görülmeyerek, TMK.'nun 716. maddesi kapsamında davanın kabulü ile taşınmazın davacı adına tesciline karar verilmiş olmasında usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşıldığından, bir kısım davalılar vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK'nın 353/1-b/1 bendi uyarınca esastan reddine ilişkin aşağıdaki hükmün tesisi gerekmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Ankara 5.Asliye Hukuk Mahkemesi 15/12/2016 tarih 2013/560 esas 2016/553 karar sayılı kararı usul ve yasaya uygun bulunduğundan bir kısım davalılar vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK'nın 353/1-b/1 bendi uyarınca esastan REDDİNE,
2-Yargılama harçları peşin olarak alındığından yeniden harç alınmasına YER OLMADIĞINA,
3-İstinaf giderlerinin istinaf talebinde bulunan davalı üzerinde BIRAKILMASINA,
4-İstinaf incelemesi duruşma açılmadan dosya üzerinden yapıldığı için davacı lehine vekalet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA,
5-Kararın HMK'nın 27. maddesi uyarınca İlk Derece Mahkemesince TARAFLARA TEBLİĞ EDİLMESİNE,
Dair, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b/1 maddesi uyarınca dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda oy birliğiyle Yargıtay yolu açık olmak üzere karar verildi. 06.04.2017
Ankara BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
17. Hukuk Dairesi
Esas: 2017 / 119
Karar: 2017 / 234
Karar Tarihi: 06.04.2017
