(6098 S. K. m. 344, 345) (6100 S. K. m. 353, 355) (4721 S. K. m. 1, 2)

Davacı İsteminin Özeti:

Davacı vekili, davacı ile davalı arasında yapılan 13/12/2010 tarihli protokol ile kira ilişkisi kurulduğunu, kira bedelinin yıllık 300,00 -TL olarak belirlenip 2027 yılına kadar geçerli olacağının düzenlendiğini ancak kira artış oranına değinilmemiş olduğunu, daha sonra davalıya farklı bir bina tahsis edilip 01/01/2014-31/12/2014 tarihleri arasındaki kira bedelinin 50,00 -TL +KDV olduğu bildirildiğini ancak artış oranının düzenlenmediğini ve kira süresinin 2027 yılına kadar devam edeceğinin kararlaştırıldığını, sözleşmenin 2027 yılına kadar devam edecek olması, günün ekonomik ve sosyal durumu, aynı nitelikte bir taşınmazın davacı tarafından 650 -TL + KDV karşılığında kiraya verilmesi karşısında sözleşmenin mevcut durumu itibariyle devamının davacı açısından katlanılmaz hale geldiğini, davacının davalıya 08/02/2016 tarihli kira ücretinin artırılmasına ilişkin yazı gönderip kira bedelinin emsal kira bedellerine uygun olarak aylık 650,00 -TL + KDV olmasını istediğini ancak talebin kabul edilmediğini belirterek kira protokolünün kira bedeline ilişkin maddelerinin günümüz şartlarına uyarlanarak aylık kira bedelinin dava tarihinden itibaren 650,00 -TL +KDV (767,00 -TL) olarak belirlenmesini istemiştir.

Davacı İsteminin Özeti:

Davalı vekili, taraflar arasında geçerli olan kira sözleşmesinin 01.01.2014 tarihli protokol ile imzalandığını, bu protokol ile kira bedelinin yıllık 600 -TL olarak belirlendiğini, kira ödemelerinin Maliye Bakanlığının 2009/1 sayılı kamu idarelerinin taşınmaz kiralamalarına ilişkin genelgesine göre yapılacağının kararlaştırıldığını, belirtilen genelgenin 1. maddesinde belirtilen hükümlere göre artış yapıldığını, talebin TBK'nun 344 ve 345. maddelerindeki düzenlemeye de aykırı olduğunu, protokolün iki tarafın serbest iradesi ile imzalandığını ve uyarlama davasının şartlarının oluşmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.

Mahkeme Kararının Özeti:

Mahkeme, taraflar arasında 01.01.2014 tarihli protokol ile yapılan düzenlemeye göre dava konusu iş yerinin yıllık kira bedelinin 600 -TL olarak belirlendiğini, yine bu protokol ile sözleşmenin 2027 yılına kadar geçerli olacağının kararlaştırıldığını, yapılan keşif sonrasında alınana bilirkişi raporundan dava konusu iş yerinin kira bedelini etkileyecek normalin üstünde imar ve ticari gelişmelerin olmadığının bildirildiğini, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin uzun süreli olması ve belirlenen protokolün üzerinden uzun zaman geçmiş olması dikkate alındığında kararlaştırılan kira bedelinin günümüz emsal taşınmazların kirası karşısında yetersiz kaldığının anlaşıldığını, bu kapsamda hükme esas bilirkişi raporunun dosya kapsamını açıklayıcı ve denetime uygun olduğunu, davalı tarafın 2027 yılına kadar davacının kiracısı olacağı göz önüne alındığında başlayan yeni kira dönemi yani 01.01.2017 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 399.75 -TL olmasının hak ve nesafet kurallarına uygun olacağını belirterek davanın kısmen kabulü ile dava konusu kiralananın kirasının 01/01/2017 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 399,75 -TL +KDV (471,70 -TL) olarak tespitine karar vermiştir.

İstinaf:

Hüküm davalı tarafından istinaf edilmiştir.

Davalı vekili, taraflar arasında geçerli olan kira sözleşmesinin 01.01.2014 tarihli protokol ile imzalandığını, kira ödemelerinin Maliye Bakanlığının 2009/1 sayılı kamu idarelerinin taşınmaz kiralamalarına ilişkin genelgesine göre yapılacağının kararlaştırıldığını, belirtilen genelgenin 1.maddesinde belirtilen hükümlere göre artış yapıldığını, protokolden ancak 24 ay bir süre geçmiş iken protokolün katlanamaz hale geldiğini iddia etmenin doğru olmadığını, uyarlama davası açılmasını gerektirecek sosyal ve ekonomik şartların oluşmadığını, kira miktarının artış oranının kararlaştırılmadığı iddiasının doğru olmayıp bu hususun protokolün 5.maddesinde düzenlendiğini belirterek istinaf talebinde bulunmuştur.

Gerekçe:

Dava, kira bedelinin uyarlanması davasıdır.

İstinaf incelemesi HMK 355/1 maddesi uyarınca kamu düzenine aykırılık halleri dışında istinaf edenin sıfatı ve istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılmıştır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2018/16 Esas, 2018/859 Karar sayılı ilamında ifade edildiği gibi sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa) ilkesi, hukukumuzda da kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, kararlaştırılan edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.

Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında olan denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hâsıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık sözleşmenin değişen şartlara uydurulması ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.

Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette değişmişse artık taraflar akitle bağlı tutulmazlar, değişen koşullar karşısında TMK.nun 2. maddesi uyarınca sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkânı hâsıl olur. Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir. Akit yapılırken öngörülemeyen değişikliklerin borcun ifasını güçleştirmesi halinde “işlem temelinin çökmesi” gündeme gelir. İşlem temelinin çöktüğünü kabul eden hâkim; duruma göre, alacaklı lehine borçlunun edimini yükseltmeye, borçlu lehine (onun tamamen veya kısmen) akit yapıldığı andaki dengeyi sağlayacak biçimde, edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar vermek suretiyle sözleşmeyi değişen şartlara uydurur.

Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak (uyarlama) hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı takdirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir. Bazen de sözleşmede olumlu ve olumsuz intibak (uyarlama) kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek TMK.nun 2/2 maddesi hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması manasına gelebilir. Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir isabetsizlik çıkmışsa uyarlama yine yapılmalıdır. İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak TMK.nun 1, 2 ve 4.maddelerinden yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur. Değişen durumların, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması halinde, taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından, sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk, sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur (TMK md. 1). Bu yönteme o sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denilir. Uyarlama daha çok ve önemli ölçüde uzun ve sürekli borç ilişkilerinde söz konusu olur.

Sözleşmeye bağlılık ve saygı esastır. Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan “irade özgürlüğü”, “sözleşme serbestliği” ve “sözleşmeye bağlılık” ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale (uyarlama) müessesesi, istisnai, tali (ikinci derecede) ve yardımcı niteliktedir.

Sözleşmeye müdahale için, gerekli olan esaslara gelince; Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilir nitelikte olmamalı veya olaylar öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir.

Sözleşmeye bağlılık esas olduğundan, uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak düşünülmelidir. Sözleşmeye yazılan özel hükümler yorumlanıp, bunların taraflara sağladığı hak ve yararlar ile ekonomik değişikliklerin etkileri, kiralananın nitelikleri gibi somut olayın özelliği ile belirlenecek tüm objektif ve sübjektif hal ve koşullar değerlendirilmeli, uyarlama yapılması kanaatine varılırsa, sözleşmedeki intibak boşluğu, hak ve nesafet, doğruluk, dürüstlük kuralları (TMK.'nun 2/1, 4. md) ışığında yasa boşluğunda olduğu gibi TMK. nun 1. maddesindeki yetkiye dayanılarak hâkim tarafından doldurulmalıdır. Sözleşmenin değişen hal ve şartlara intibakını öngören veya görmeyen her türlü karar yukarıda açıklanan esasların, toplanan delillerin ret ve kabul edilen yönlerini, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır. Burada önemle belirtilmesi gereken husus uyarlama davalarına özgü temel kurallar gözetilmeksizin salt kira parasının tesbitine ilişkin davalarda izlenen yöntemlerle, örneğin sadece taşınmazın cinsi, yüzölçümü, bulunduğu mevki, emsal taşınmazların kira bedelleri gibi verilerle intibak boşluğu doldurulup, sözleşme düzeltilemez. Değerlendirmede bunlar ancak yardımcı kaynak olarak gözetilebilir. Diğer bir anlatımla, sözleşmede yüklenilen edimleri tamamen başka bir anlam verilecek hale getirmek suretiyle bir tarafa beklenmedik şekilde olağanüstü yararlar sağlanamaz, sözleşme yeni bir hale dönüştürülemez. Yine sözleşmenin kurulması sırasında tarafların sözleşmeyi uzun süreli yapmalarına ilişkin birleşen amaç ve iradeleri hiçbir zaman gözden kaçırılmaması gereken vazgeçilmez bir olgudur. Gerçekten de uzun bir süreyle kira akdine bağlanmış kiracı ve kiralayanın hak ve vecibelerini, kısa süreli kira sözleşmesinin tarafları ile bir konumda görmenin sözleşme serbestisi ilkesine, adalet ve mantık kurallarına aykırı olacağında duraksamaya yer olmamalıdır. Aksinin düşünülmesi halinde sözleşmenin fesih edildiği, yeni bir sözleşmenin ortaya çıktığı sonucuna kavuşmak gerekir ki hükümlerini sürdüren bağlayıcı ve ayakta duran sözleşme karşısında bunu kabul etmek mümkün değildir.

Somut olayda; en son 01.01.2014 başlangıç tarihli 2027 yılına kadar sürecek kira sözleşmesine ilişkin protokol imzalandığı, protokolün 5.maddesinde kira ödemelerinin Maliye Bakanlığının 2009/1 sayılı Kamu İdarelerinin Taşınmaz Kiralamalarına İlişkin genelgesine göre yapılacağının kararlaştırıldığı, belirtilen genelgenin 1.maddesinde kira artış oranlarının düzenlendiği, davacının bu protokolün imzalanmasının üzerinden yaklaşık 25 ay geçtikten sonra kira artış oranının protokolde düzenlenmemesi, kira süresinin 2027 yılına kadar devam edecek olması, günün ekonomik ve sosyal durumu, aynı nitelikte bir taşınmazın davacı tarafından 650 TL + KDV karşılığında kiraya verilmesi karşısında sözleşmenin mevcut durumu itibariyle devamının davacı açısından katlanılmaz hale geldiği iddiası ile uyarlama talep ettiği görülmektedir. Yapılan keşif sonucu alınan 02.03.2017 tarihli bilirkişi raporunda dava konusu iş yerinin kira bedelini etkileyecek normalin üstünde imar ve ticari gelişmelerin olmadığının bildirildiği anlaşılmaktadır. Ülkenin genel durumu, davacının dava dilekçesinde uyarlama talebine dayanak yaptığı hususlar, bilirkişinin kiralananın bulunduğu yerde kira bedelini etkileyecek normalin üstünde imar ve ticari gelişmelerin olmadığına ilişkin tespiti karşısında yukarıda çerçevesi çizilen uyarlama talebinin yerinde olmadığı gibi 6098 sayılı TBK'nun Geçici 2.maddesi uyarınca davalının kamu hukuku tüzel kişiliği olması nedeniyle aynı yasanın 344.maddesinin de bu aşamada uygulanma durumunun bulunmadığı görülmüş, davalı vekilinin istinaf talebi bu nedenlerle yerinde görülüp mahkeme kararın kaldırılarak davanın reddine yönelik aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM: Yukarıda belirtilen gerekçeler doğrultusunda;

Yargılamada eksiklik bulunmamakla beraber kanunun olaya uygulanmasında hata edildiği ve yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığı anlaşılmakla HMK 353/1-b-2 maddesi uyarınca mahkeme kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

Davanın REDDİNE,

Alınması gerekli olan 35,90 -TL harçtan peşin alınan 206,30 -TL harcın mahsubu ile fazla alınan 170,40 -TL harcın talebi halinde davacıya iadesine,

Davacının yaptığı yargılama giderinin üzerinde bırakılmasına, arta kalan gider varsa talebi halinde kendisine verilmesine,

Davalı kendisini vekille temsil ettirdiğinden hüküm tarihinde yürürlükte olan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 930 -TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,

Kararın niteliği ve istinaf talebinin kabul edilmiş olması gözönünde bulundurularak alınan istinaf karar harcının istinaf eden davalıya iadesine;

Dair, dosya üzerinden kesin olarak oybirliği ile karar verildi.

Erzurum BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
6. Hukuk Dairesi
Esas: 2017 / 1964
Karar: 2018 / 955
Karar Tarihi: 10.04.2018