(818 S. K. m. 22, 81, 125, 213) (4721 S. K. m. 701, 706, 716, 1009) (1512 S. K. m. 89) (5403 S. K. m. 8) (2644 S. K. m. 26) (6100 S. K. m. 353)

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:

Davacı vekili dava dilekçesinde; Gemlik 1. Noterliğinin 18/05/2000 tarih ve 5969 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile Gemlik ilçesi Umurbey Mah. 3283-5651-2111-498 parsel sayılı taşınmazlarda hissesini satın aldığı S. T.'in vefat ettiğini, mirasçıları S. Ş. ve İ. T.'in tapuda satış işlemi yaparak adına intikal yaptırdıklarını, ancak davalı Z. T.'in hissesini devretmeyerek sözleşmeye aykırı davrandığını, sözleşmede belirtilen bedelleri S. T.'e peşin ödediğini belirterek; dava konusu taşınmazların adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı cevap dilekçesinde; 48 yıldır ve halen davacı tarafından kullanılmakta olan bu ortak taşınmazlarla ilgili diğer maliklere kullanım ve işgal bedeli ödenmediğini, taşınmazlara ait ödenmemiş vergi borçları olduğunu, öncelikle davacının miras hakkı ve ortak mülkiyet gereği evin kullanımından doğan kira bedelini, zeytinlik olan arazilerin ürün bedelini 48 yıllık faiziyle ödemesi gerektiğini, Mayıs 2008'den beri emlak vergilerini ödemediğini, ödediğini iddia ettiği satış bedellerini ispatlayamadığını, sözleşmede usulsüzlük yaptıklarını belirterek; davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: İlk Derece Mahkemesince ''Davanın KABULÜNE, Bursa ili Gemlik ilçesi Umurbey Mah. Taşlıpara mevkii 3283 parsel sayılı taşınmazdaki davalının miras hissesinin iptaline ve davacının adına tapuya kayıt ve tesciline, Bursa ili Gemlik ilçesi Umurbey Mah. Damlıbağlar mevkii 5651 parsel sayılı taşınmazdaki davalının miras hissesinin iptaline ve davacının adına tapuya kayıt ve tesciline, Bursa ili Gemlik ilçesi Umurbey Mah. Değirmenyolu mevkii 2111 parsel sayılı taşınmazdaki davalının miras hissesinin iptaline ve davacının adına tapuya kayıt ve tesciline, Bursa ili Gemlik ilçesi Umurbey Mah. Köyiçi mevkii 498 parsel sayılı taşınmazdaki davalının miras hissesinin iptaline ve davacının adına tapuya kayıt ve tesciline" karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davalı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle, Sayın yerel mahkemenin vermiş olduğu kararı kabul etmediklerini, karara istinaf mahkemesine gönderilmek üzere bozulması dileğiyle itiraz ettiklerini, dava konusu taşınmazlar kök muris M. A.'a ait olup M. A.'ın 1968 yılında vefatıyla taşınmazlar S., K. Y.  ve N.'e intikal etmekle birlikte hisseleri oranında anılan tarihlerde uhdelerine geçirilmediğini, satış vaadinin yapıldığı tarih olan 18.05.2010 tarihinde mülkiyet iştirak halinde (elbirliğiyle mülkiyet halindeydi) elbirliği mülkiyetinde esas olan tüm maliklerin tasarrufa katılmalarıdır, davalının murisi bulunan S. T. satış vaadinde bulunduğu tarihte taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabi olup diğer hissedar maliklerin (M. A.’ın diğer varisleri) satış vaadi sözleşmesine katılmadıklarını, aradan geçen sürede S. T. satış vaadinin gereğini yerine getirilmeden vefat ettiğini, ekte sunulan yargıtay kararlarında da görüleceği üzere satış vaadinde ferağ verileceğini gösterir bir tarih bulunmadığından satış vaadine uyulmasını talep etmek süre olarak genel hükümlere tabi olduğunu, bu konuda ekli yargıtay kararında görüleceği üzere B.K.125. maddedeki 10 yıllık süre yargıtay kararlarında nazara alınması gerektiği hüküm altına alındığını, ayrıca M.Knun olağan üstü zaman aşımı süresini düzenleyen İlgili  maddesine nazaran 10 yıllık sürenin geçtiği nedeniyle ve her iki sebepten dolayı açılmış olan dava hukuki dayanaktan yoksun iken  taraflarına karşı açılan davanın  reddi gerekirken sayın yerel mahkemenin vermiş olduğu kararın haksız ve hukuka aykırı olduğu kanaatiyle lehine bozulması dileğiyle istinaf talebinde bulunduklarını, nitekim  satış vaadi sözleşmesinde lehine vaadde bulunulan Y. A. bedeli ödeyeceğim demekte olup ödediğini gösterir kendisine ait kesin bir ifade de olmadığını, sonuç itibariyle böyle bir bedelde ödenmediğini, sayın yerel mahkeme de bu hususları nazara almayarak davanın haksız  ve hukuka aykırı bir şekilde kabulüne karar vermiş olup  bu bakımdan taraflarınca istinaf yoluna başvurma zaruretinin  hasıl olduğunu, yukarıda açıklana nedenlerle, usul ve yasaya, Yargıtay içtihatlarına açıkça aykırı olarak verilen yerel mahkeme kararının bozulmasına İSTİNAF taleplerinin kabulüne mahkeme masrafları ve ücreti vekaletin davacı tarafa tahmiline karar verilmesini  talep etmiştir.

DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dava, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklı tapu iptal ve tescil davasıdır.

Davacı, Gemlik 1. Noterliğinin 18/05/2000 tarih ve 5969 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile Gemlik ilçesi Umurbey Mah. 3283-5651-2111-498 parsel sayılı taşınmazlarda hissesini satın aldığı S. T.'in vefat ettiğini, mirasçıları S. Ş. ve İ. T.'in tapuda satış işlemi yaparak adına intikal yaptırdıklarını, ancak davalı Z. T.'in hissesini devretmeyerek sözleşmeye aykırı davrandığını, sözleşmede belirtilen bedelleri S. T.'e peşin ödediğini belirterek; dava konusu taşınmazların adına tescilini talep etmiştir.

Mahkemece, davaya konu taşınmazlardaki davalının miras hissesinin iptaline ve davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

"Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca Noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanununun 81. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5578 sayılı Kanunla değiştirilen 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanununun 1009. maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi mümkündür. Böylece, sözleşme alacaklısı sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürme olanağı kazanır. Tapu Kanununun 26/6 maddesi uyarınca bu şerh beş yıl için geçerli olup beş yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra beş yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz" (Yargıtay 14.HD. 26.03.2013 tarih,  2013/2897 Esas, 2013/4619 Karar)

Satış vaadi sözleşmesine konu Gemlik ilçesi Umurbey Mah. 3283-5651-2111-498 parsel sayılı taşınmazlarda davalının murisi S. T. dışında da paydaşlar bulunup bu paydaşlığın el birliği mülkiyeti biçiminde bulunduğu ve S. mirasçılarından bir kısmının davacıya karşı payları oranında edimlerini yerine getirdiği ancak yapılan intikal ile davalı zafer ve davacının da halen taşınmazda el birliği mülkiyet ile paydaş olduğu anlaşılmaktadır. İfa olanağı bulunmadığından zamanaşımının dolduğuna ilişkin savunma yerinde görülmemiştir. Ancak bu hali ile taşınmaz el birliği mülkiyetine konu olup, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunmadığından davanın reddi gerekirken kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Açıklanan nedenlerle; davalının istinaf başvuru talebinin kabulüne, ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılmasına, davanın reddine ilişkin kesin olarak karar verilmesi gerektiği kanısına varılmış ve aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere;

1-Davalı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜNE,

2-Gemlik 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 18/07/2017 tarih 2016/327 esas, 2017/379 karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,

-Davanın ifa imkansızlığı nedeniyle REDDİNE,

-Harçlar tarifesi gereğince karar tarihi itibariyle alınması gereken 35,90 TL.  maktu ret karar ve ilam harcının peşin alınan 518,31TL harçtan düşülmesi ile arta kalan 482,41TL. harcın davacıya geri verilmesine

-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,

-Kendisini vekille temsil ettiren davalı lehine hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca 2.180,00 TL maktu vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

-Kullanılmayan gider avansının karar kesinleştiğinde taraflara iadesine,

3-Davalı tarafından yatırılan 31,40TL istinaf karar harcının istem halinde davalıya iadesine,

4-Davalı tarafından yapılan 47,50 TL istinaf yargılama giderinin davacıdan tahsili ile davalıya ödenmesine,

5-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından kendisini vekille temsil ettiren davalı lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

6-İstinaf kanun yolu aşamasında yatırılan ve kullanılmayan gider avansının talep halinde iadesine,

Dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1 bendi gereğince kesin olmak üzere oybirliği ile karar verildi. 19.04.2018

İstanbul BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
7. Hukuk Dairesi
Esas: 2018 / 692
Karar: 2018 / 706
Karar Tarihi: 19.04.2018